上海北外滩确定开发模式：政府主导+办企合一+市场化运作

作为上海未来发展的重要区域之一，北外滩地区的大规模开发建设已正式启动，并按下加速键。

近日，上海市人民政府批复同意《北外滩地区控制性详细规划》。批复称，要将北外滩地区建设成为与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅、全球超大城市精细化管理的典型示范区。

如何既能对标世界一流标准实现高质量发展，又能高效跑出“加速度”？澎湃新闻记者7月8日从上海虹口区获悉，经过不断学习研究、走访调研、借鉴创新，虹口区集全球智慧，在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的北外滩开发机制模式。

“再大的视野格局、再好的精神状态、再优的工作理念，最终都要落实在开发机制模式上，靠实实在在的行动才能体现。”在7月8日召开的中共虹口区委十届十一次全会上，虹口区委书记吴信宝强调，要坚持挂图作战、挂责求效，抢时间、拼速度、抓质量，努力实现“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标。

大量学习调研实践，形成北外滩开发机制模式

北外滩是“黄金三角”中最后启动开发建设的“一角”。作为老城区，这里不仅承载着大量居住功能，还有不少已经建成投用的商务楼宇、市政设施等，其开发建设难度可想而知。什么样的开发机制模式才适合这里？虹口区开展了大量研究和调研。

据吴信宝介绍，这段时间，虹口区委常委会认真学习研究了伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿、东京丸之内等国际顶尖地区的开发机制模式，走访调研了浦东陆家嘴、前滩和徐汇滨江等地，学习兄弟区的成功经验，并在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的开发机制模式。

在“政府主导”方面：市里由副市长汤志平牵头成立了市北外滩地区开发建设领导小组，全市18家相关单位作为小组成员，按照“一事一议”的方式，加强对重点问题、难点问题的协调支持，统筹指挥调度全市资源推进北外滩开发建设。区里则专门成立了北外滩开发建设办公室，下设六个工作组，统筹全区资源力量推进北外滩开发建设。

在“办企合一”方面：北外滩开发办和北外滩集团实行“一体化”管理和运作。北外滩开发办作为开发建设主体，全面推动落实市领导小组的各项部署决策；北外滩集团作为操作平台，对北外滩区域内每一个项目的进度、质量进行严格把控，对区域内公共设施、公共空间、二层连廊及商务楼宇等进行统一管理。

在“市场化运作”方面：充分发挥市场作用，通过“招拍挂”等方式，将北外滩区域地块出让给不同市场主体，确保每一块土地都能“找到好人家、卖个好价钱、出个好作品、形成好功能”；积极引导社会资本、专业机构参与北外滩的规划、建设、招商和管理，更多依靠市场力量推进开发建设。

在吴信宝看来，虹口要跑出“北外滩速度”，必须把集约高效作为首要原则。在确定北外滩开发机制模式之前的大量研究调研中，也充分贯彻了这个原则。通过“办企合一”减少了管理层级、缩短了决策链，使北外滩开发办和北外滩集团职责更加清晰、衔接更加顺畅、运行更加高效。

推进区域“一体化开发”，土地出让“门槛”颇高

自规划之初，推进“一体化开发”，就是北外滩开发建设的重要理念。

6月21日举行的北外滩开发建设全球宣介会上，作为主办方的虹口区设置了地块开发建设专场，集中推介位于北外滩核心商务区的七个商办地块，吸引了众多企业前来洽谈。其中，位于核心商务区慢行优先区和无车区内的91街坊，未来将新建高达480米的新地标，成为浦西制高点。

据虹口区规划和自然资源局局长程军透露，根据计划，核心商务区的十几个地块今明两年都会出让，其中91街坊2020年就将出让，相应工作正在加紧推进中。目前，核心商务区拟出让的这些土地，已经接洽了70多家企业，每块土地都有几家在对接。

但与以往地块出让不同，此次土地出让的“门槛”颇高，采取“三带三含”的方式，即带附加图则、带设计要求、带绿色建筑标准，含地下空间、含二层连廊、含交通优化，确保北外滩每个地块都能符合区域整体功能和形态规划。

“地块出让有普适原则，一般也有附加图则，对地下空间、建筑标准都有要求，但我们这次地块出让的要求更高。”虹口区副区长周嵘告诉澎湃新闻记者，北外滩核心商务区是整个区域的规划建设，所有的地下空间、公共空间都是相互连通的，并且都要建二层连廊，这就不是单一地块的事情，肯定要和周边地块连通。因此，在地块出让时就有比较高的要求。

虹口区还围绕做优做强区域功能，依托专业力量开展专项规划研究。比如，在公共空间及二层连廊专项规划上，由华建集团和法国景观设计事务所TER联手，预计7月底形成成果；在地下空间专项规划上，由华建集团主要负责，预计7月底形成成果。

“这些专项规划会做得很细致，相关要求都会纳入到土地出让的门槛中，由拿地企业根据要求去具体落实。”程军告诉记者，比如二层连廊的宽度、高度、材质，与中央公园如何连接、景观如何规划等，都有细化的明确要求。在这个过程中，“政府主导”将发挥更重要的作用。

在把握“一体化开发”理念上，吴信宝还强调，要坚持整体规划布局、滚动开发，从区域整体提升的角度，统筹考虑空间形态、区域功能、产业定位、交通流线、基础设施配置等，规模化设置公共资源，高效率利用土地，一体化推进开发建设。同时，坚持征收与规划同步谋划、规划与土地出让同步推进、土地出让与项目建设同步计划，确保各地块在空间功能上顺畅衔接、在建设品质上高度统一。