学好用好民法典 | 小区业主维权有啥依据？兴庆法官这样说……（四）

本期解读法官

贺晶婕

银川市兴庆区人民法院速裁审判庭法官

小区业主维权有依据

民法典为你撑腰

【案例一】

某小区业主认为现物业服务企业无法满足业主需求，想设立业主大会、业主委员会及解聘原物业服务企业，应该如何组织开展？

（网络图片）

【法官说法】

民法典第二百七十七条第二款规定，地方政府有关部门、居民委员会应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

民法典第二百七十八条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

民法典第二百七十八条的规定对业主共同决定事项的表决规则进行了重大调整，从总体上降低了事项表决通过的标准，如对于选举业主委员会、选聘或解聘物业服务企业或其他管理人应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，实际上相当于整体专有部分面积占三分之一以上业主且占总人数三分之一以上业主同意，较此前的经专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的表决标准明显降低。

民法典第九百四十六条规定业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

民法典第九百五十条规定物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

【案例二】

某小区的物业合同中约定，“如业主不按期缴纳物业费，物业公司将有权采取停水、停电、停气的方式来催交物业费”。某业主以物业服务不达标为由，拒绝交纳物业费，物业服务企业对该业主采取了停水停电措施。物业公司这样做合法吗？

（网络图片）

【法官说法】

民法典第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业合同中约定，“如业主不按期缴纳物业费，物业公司将有权采取停水、停电、停气的方式来催交物业费”，属涉他合同条款，该条款需经过供水供电供气人同意，否则是无效的。

【案例三】

为增加收入，某小区的物业公司占用小区公共道路，设置车位并对外开放收费，在小区公共电梯设置广告位并收取广告费，收费后未向业主公开。利用小区业主共有部分开展经营活动，那么，所获得的收益应归谁所有？

（网络图片）

【法官说法】

民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属业主共有。

民法典第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

2020年/ 第153期

本文转载自宁夏法治报

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原标题：《学好用好民法典 | 小区业主维权有啥依据？兴庆法官这样说……（四）》

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