房屋被查封后，带着查封也能过户？原来是真的！

来源：上海律协（本文系作者投稿）

作者：程苗苗 北京盈科（上海）律师事务所

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前言

略微了解法律知识的人，都应该知道查封的房子正常情况下是无法办理过户手续的。今天我们就来说个例外，在此种情况下，即使房屋被查封，也可以过户。

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通常情况

别说正常过户，即使是通过法院诉讼，法官看到房子上有查封，都会告诉房屋买受人这个案子本法官没有办法判决你继续履行！

如果法官对买家也比较同情，一般会给出两个建议：1.原告变更诉请：解除房屋买卖合同并要求被告（出售人）赔偿违约金；2.原告撤诉，对该房屋上的查封去申请案外人异议（包括两个阶段，执行异议听证或案外人异议之诉），待房屋上的查封解除了，再来起诉。

如果你两个方案都不接受就是想要房子，因为该案有查封则属于法律上履行不能，法官无奈的表示只能驳回原告的诉讼请求。

说到这里，大家可能会一边会意的点头一边着急的想：讲重点啊！！！

你不是说房屋上面有查封，不用什么案外人异议，也不用把查封解除，可以带着查封直接过户吗？？真的假的啊，好像是在听玄学……

能把这么重要的独家秘诀分享给我的读者们，可见你们都是我的真爱啊~~

好了不卖关子了，上干货！

我上面所说的房子有查封无法过户的情况，有如下几个特点：

（1）它是别人家的查封。什么意思呢？就是本案（继续履行房屋买卖合同）以外的案件的查封；

（2）过户前发现房屋上有查封，但买受人并没有提起诉讼；

（3）或者买受人提起了诉讼，诉请继续履行房屋买卖合同，但是并没有进行诉讼保全，然后诉讼进行到一半房子被其他案件查封了；

（4）或者买受人提起了继续履行合同之诉并在第一时间保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前也查封了房屋，也就是说查封顺位排在本案查封前面的，可能这样的查封还不止一个。

就像上面这样的情况，作为买受人确实是很难破除查封的。除非满足一定的条件的基础上对这些查封提案外人异议。那么什么是案外人异议呢？

有关案外人异议的法律规定，主要见于如下几个法律条文中：我国《民事诉讼法》第二百二十七条、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、2005年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。

But，本文主要是来讲“玄学”的。案外人异议的问题，今天暂不展开分析讨论，放在下一篇文章中。

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首封就是这么强大

那么到底什么样的查封能够破除呢？其实就26个字：买受人的继续履行合同之诉案件对该交易房屋的查封是首封！对，一定要是首封！法律术语就是：不动产登记薄上显示的限制措施是：正式查封！！！

这样的情况下，你买受人就是老大呀，对后面的那些轮候查封不用提什么案外人异议啦~什么找查封的法官沟通求情卖可怜啦~直接无！视！后！面！的！查！封！对，你没有听错，就是无视它！！

当然，这有一个大大的前提，那就是审理继续履行合同之诉的案件的法官，经过对该案件的审理后认为，买受人已经履行完毕全部的合同义务，房屋没有办理过户手续完全是出售人违约不予配合，买受人没有违约且没有任何过错，法院按照法律和事实判决该房屋买卖合同继续履行，出售人配合买受人办理房屋过户手续。

拿到这样的判决之后，直接申请法院强制执行即可，执行法官看到本案的首封是自己承办的案件，分分钟秒懂啊，后面的轮候查封不用管它啊，法官给你送来一个会意的眼神，之后你们相视一笑~~你手中就拿到一纸《协助执行通知书》。

原来首封功能这么强大啊！首封法院具有处置权这句话的含义这么丰富啊！怪不得大家挤破头皮也要抢首封，恍然大悟啊！！到底这是为什么？同样是查封，差距怎么就这么大呢！

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轮候查封是未生效的查封

因为首封是生效的查封，而首封后面的轮候查封是未生效的查封。未生效的查封？能解读一下吗？未生效就是首封在的话，你轮候查封了等于没查封！

这个规定见于我国的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

这个条文的意思就是说：别人查封了，你也可以查封，但是你在别人后面查封属于轮候查封，只有前面的查封解除了，你成为第一个查封后才生效，只要你不是第一个查封，你就是不生效的查封。

I get it！

那如果情况是这样的呢：我之前起诉过一次，把房子查封了，但是后来我撤诉了，撤诉后查封还在，但是别人在我这查封之后也查封了，后来我左思右想，觉得我这房子还是得要，于是我第二次起诉，又把房子查封了，我是第三个查封，那么我前面的这个查封还要不要管呢？它对我这次起诉有威胁吗？

这样的情况，不好意思，虽然第一个查封是你的，但是你现在再次起诉是有一个新案号，对买受人来说只能用第三个查封，所以也就是说，你前面那个查封你还是要想办法把它解除的。怪自己不够果敢，欲哭无泪~~

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法院判例

好的，想必我说的已经是很清楚了，但是大家认为我还是在讲玄学，将信将疑，那么，上一份2017年上海市第二中级人民法院的判决！

甲与买受人乙、出售人丙申请执行人执行异议之诉二审民事裁定书

上海市第二中级人民法院

民事裁定书

（2017）沪02民终7110号

上诉人：债权人甲。

被上诉人：买受人乙。

被上诉人：出售人丙。

上诉人债权人甲因与被上诉人买受人乙、出售人丙申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2017)沪0118民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

……

一审法院认定事实：2016年7月4日，青浦法院立案受理了债权人甲诉出售人丙民间借贷纠纷一案，并于2016年8月23日作出(2016)沪0118民初6578号民事判决书，判令出售人丙应归还债权人甲借款人民币10万元(以下币种相同)。在该案审理期间，青浦法院于2016年7月14日保全查封了出售人丙名下的涉案房产。

2016年9月1日，杨浦法院作出(2016)沪0110民初5944号民事判决书，认定出售人丙与买受人乙于2015年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，据此判令：一、买受人乙与出售人丙于2015年8月31日签订的关于涉案房产的《上海市房地产买卖合同》继续履行......三、出售人丙应于设于涉案房产上的抵押权涤除后十日内协助买受人乙办理上述房屋的产权过户手续……

因出售人丙未能履行生效判决确定的义务，买受人乙向杨浦法院申请强制执行......因涉案房产存在司法限制，买受人乙向青浦法院提出执行异议。青浦法院于2017年4月7日作出(2017)沪0118执异34号执行裁定书，支持买受人乙的异议请求，裁定中止对涉案房产的执行，甲遂提起本案诉讼。

一审法院驳回了甲的诉请，认为应该中止涉案房屋的执行。甲遂提起上诉至上海市第二中级人民法院。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，出售人丙涉诉较多，其名下的涉案房产被多家人民法院查封。杨浦法院于2016年4月20日以(2016)沪0110民初5944号案正式查封涉案房产，青浦法院于2016年7月14日以(2016)沪0118民初6578号案轮候查封，上海市浦东新区人民法院以三案再行轮候查封。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第70条的规定，案外人对执行标的主张权利，可以向执行法院提出异议。本案中，青浦法院系涉案房产的轮候查封法院，该院对系争房产的查封尚未正式生效。现买受人乙向青浦法院提出案外人异议，主张涉案房产的所有权，要求排除该院执行，该异议申请不符合执行异议案件的受理条件。

对于买受人乙提出的案外人异议申请，青浦法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定予以驳回。但青浦法院依据民诉法第二百二十七条的规定立案审查，并赋予当事人提起执行异议之诉的权利，属于程序不当，本院予以纠正。本案的案外人买受人乙是杨浦法院执行案的申请执行人，该执行案已正式查封系争房产，目前已具备执行条件，故买受人乙的主张可通过杨浦法院的强制执行得以实现，无需向轮候查封法院提出执行异议。综上，上诉人甲的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：

......

本裁定为终审裁定。

看到了吧！只要你的案件的查封是首封，后面的那些轮候查封是不用理睬的！

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干货总结

虽然事实上和法律上是这样，但或许仍会有因其他轮候查封的存在而拒绝给你办过户的情况，如果再遇到这样的情况，直接打印出来（2017）沪02民终7110号民事裁定书拿给法官看吧。

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原标题：《房屋被查封后，带着查封也能过户？原来是真的！》

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