昆明业主买房8年才知是“小产权”！一次讲清，小产权房到底能不能买

小产权房到底能不能买？

买了小产权房会面临哪些风险？

昆明某小区业主8年前购买房产，

结果8年后才知是小产权房，

到底怎么一回事？

2012年

小白在昆明买了一套70多平的房屋

但因为种种原因

开发商一直没有办下来产权证

事情一拖再拖

直到今年

小白仍是办理不了房屋产权证

多方咨询过后才知小区被定为小产权

房子既卖不掉

也影响孩子上学

糟心事一大堆

01

什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

简单来说，

国家发产权证的叫“大产权房”

国家不发产权证的叫“小产权房”

02

买了小产权房的风险有哪些？

01 没办法办理房产证

1、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；

2、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；

3、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。

02 难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

03 脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

04 购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

05 套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

06 小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

07 有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

08 随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

03

已经买了小产权房的合同有效吗？

根据现行法律

2种情况有效

3种情况无效

有效

一、本集体组织成员之间买卖小产权房；

二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

无效

一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

三、小产权房未办理抵押登记。

04

如何区分正规的商品房和小产权房?

买房时主要看销售方有无“五证”，

即

国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

但要注意的是，购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。

小编提醒大家，

买房需谨慎！

■ 综合法律咨询网、江西法院等

■ 制作：政治部

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原标题：《昆明业主买房8年才知是“小产权”！一次讲清，小产权房到底能不能买》

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