成功应对了新冠疫情的文在寅，能否化解首尔房价危机？

在韩国经济经历飞速发展的时代，房地产投资凭借其高额的回报率成为了韩国投资者的首要投资选择，高额的租房定金（通常为房子价值的70%）和传贳制度成为了房东进行获得资产净利润的重要条件。然而，飞速上升的房价和高昂的定金迫使许多年轻人离开大城市，或者选择背上高额的贷款。同时，一旦房东投资失败，租客就会失去所有的定金，而那往往是租客一生的积蓄。另一方面，在文在寅政府努力通过税收遏制房价上升的同时，许多韩国家庭却表示房地产是他们的主要投资，贸然降低房价必然会引起民众的不满。因此，如何通过合理的手段抑制房价疯涨，同时解决人民对于资产流失的不满，将会成为文在寅政府的一大难题。

韩国首尔汝矣岛汉江公园

在担任韩国总统的三年半内，文在寅经历了很多重大事件：消除了2017年潜在的战争威胁；在2018到19年间，推进了唐纳德·特朗普和金正恩的三次会面；并在2020年成功领导人民针对冠状病毒采取了有效的应对措施。但是这一回，他的团队也许终于碰上了棘手的问题：首尔的房地产市场。

房地产在每个国家都是一个敏感的政治问题，但在首尔，这个问题是爆炸性的。由于缺少其他的投资选择，韩国的财富流入房地产市场的程度异常之高。韩国的国内股市尚可，但并不理想：财阀集团在整个市场中所占的份额过多（截至2020年3月，仅三星电子就几乎占了整个韩国综合股价指数市值的34％），因此投资者很难获得稳定且多元化的投资。同时，财阀公司的治理问题也一直存在着，该问题可能会导致公司操纵股价，进而削弱公众投资者对韩国股市的信心。在国外投资，尤其在炙手可热的美国股票市场上进行投资，越来越受到韩国投资者的欢迎，但由于对美国股市的不熟悉以及汇率波动，使韩国投资者的回报变得难以预期。

相反，房地产是直观的：这一市场是肉眼可见的，不会凭空消失，并且其价值不会像股票一样转眼清零。韩国的投资者已经总结出了一套对房地产进行成功投资的公式：（值得投资的房产需要）位于市中心，周围有方便搭乘的公共交通，这些条件似乎非常明确，尤其是考虑到韩国有一半人口居住在大城市中。韩国投资者还记得，在1980年代韩国经济开始爆发性增长时，首尔的优质房地产所带来的“传奇”回报。1977年，一套位于江南区中心，狎鸥亭的1000平方英尺的公寓约为14000美元；到了2020年，同一套公寓的价值已经超过200万美元；其净回报率为14286％，在43年间的年化回报率为330％。在这样投资情况下，2019年的数据显示，有超过85％韩国家庭财富中包含非金融资产（主要是房地产）。相比之下，截至2016年，美国家庭财富中只有35％属于非金融资产；而截至2015年，拥有非金融资产的日本家庭占43％。原因是美国和日本家庭倾向于以金融资产（例如股票和债券）而非房地产的形式持有财富。

韩国独特的传贳制度让投资房地产变得更加容易。对于不熟悉这套制度的人来说，这套制度似乎有些荒谬：在租期（通常为两年）中，房客要向房东预付一大笔定金，通常是房子价值的70%左右。租客不向房东支付任何其他款项，房东在租约结束时退还全部押金。实际上，房东是从房客处借钱，而不收取任何利息。房东不会在每个月收取租金，而是在租期中通过投资借来的押金来赚钱。这种不同寻常的制度是韩国的快速增长时期的产物，这是对无法进行可靠的信用检查、无法指望房客定期付款，以及高得离谱的资本回报率时代做出的回应。在20世纪60年代，韩国一年期存款的典型利率远高于20%，房东仅仅通过持有一笔钱，就足以收获优秀的回报。时至今日，传贳仍是房地产租赁的主要形式，今年6月的数据显示，首尔71%的租赁交易是基于传贳制度。

随着韩国经济成熟，银行利率下降到现实水平，聪明的投资者想出了一种从传贳金中获得回报的新方法：再投资房地产。例如，一个有投资野心的房东可以先找一个传贳租户，让他先交35万美元的定金，然后再花15万美元（相当于房价的30%），（支付首付）买下一套价值50万美元的公寓。两年后，在租赁结束时，房东可以以60万美元的价格出售公寓（对于首尔蓬勃发展的房地产市场，这是一个合理的升值速度），偿还租户的存款35万美元，并获得10万美元的盈利。对比两年的初始投资（15万美元），房东的回报率约为66%。这种做法后来被称为“空房投资”（gap investment），有投资欲望的房东会对多处房产进行这样的投资：同样的例子，但他们会用从另一名租户拿到的35万美元的订金，去购买价值116万美元的第二套公寓，然后再让更贵的公寓实现增值。近年来，激进的投资者在数以百计的房屋中实施这一计划，创造了一个极其危险且完全不受监管的金融生态系统。一旦房地产市场出现低迷，房东的破产就会使成百上千人的传贳金（jeonse）化为乌有，而传贳金通常是租客一生的积蓄。例如，在2019年6月，一名房地产投资者在实施投资套利（指房产价格与传贳金之间的“差价”，通常为30%，但也可以在10%到40%之间波动）计划中，购买了首尔江西（Gangseo）区280套房子，并在之后破产，这毁掉了他租户一生的积蓄。即使该体系按照预期运行，也已经存在推动房价不断上涨的推动力，以防止传贳系统的消亡。

戴口罩的人们经过韩国首尔明洞一处打折的横幅，韩国延长首都圈加强版防疫措施。

中央银行为回应新冠疫情所提供的廉价资金只会使这一趋势更加恶化。由于异常低的利率造成流动性过剩，资金流入资产（房地产）并推高资产价格。在美国，这种增长反映在股票市场上，尽管大流行对经济造成了破坏，但股票市场仍在继续攀升。但是在韩国，首选的投资资产是房地产，房地产市场随即疯狂上涨。自2017年以来，首尔的平均房价上涨了50％，有着世界上最快的增长速度。即便是位于中产阶级社区（比如首尔北部边缘的恩平区）的一套1000平方英尺的中等公寓，也能轻松卖出100万美元以上的价格。这种增长比美国的股市泡沫更有害，因为飙升的房价正迫使初次就业的年轻人离开首尔，迫使他们不得不花几个小时乘坐拥挤的公共交通去市中心上班。为了支付随着房价攀升而膨胀的传贳金，年轻人通常不得不贷款，这成为了学生贷款债务之外的额外负担。

韩国政府已经提出了一项包含所有可行方案的计划来抑制房价的上升。今年7月，执政的民主党在程序闪电战（procedural blitzkrieg）中通过了一系列与房地产相关的法律，并在今年4月的议会选举中赢得了多数席位。此次修订提高了针对非住宅房地产投资者的税收：针对那些拥有多套住房的投资者的房产税从3.2％升至6％、企业（而非自然人）获得的房产投资收益将被面临20%的额外征税、房产赠与税也从62%提高到了72%，此举是为了防止富裕的老年人通过给年幼的孩子财富，并以他们的名义投资房地产。此次修订还限制了向不打算居住的购房人发放的贷款，从而抑制了空房投资，遏制了进入房地产市场的过剩流动性。这项修订也保护了租房者，因为租房者可以自动选择延长租期，而房东只能根据某些被规定的原因拒绝延长租期。延期租赁的租金涨幅不得超过5%，所有的租约都要报告给政府，并由政府记录在案。这会为支付了大笔传贳金的房客提供对房子的自动留置权。

文在寅政府和民主党也在解决首尔房地产的长期供需问题。本月，经济和财政部宣布了一项计划，通过将公寓建筑的高度限制从35层提高到50层，将最大建筑面积比例从300％提高到500％，为首尔及其周边地区提供多达260000套住房，并将一部分增加的房屋补贴用于为新婚夫妇和无房者减轻住房压力。民主党重新提出了将国民议会和部分青瓦台总统府迁往韩国中部世宗市的想法，以减轻首尔自身的负担。为了转移流向房地产的资金，民主党正在提议设立“新政基金”（New Deal Fund），让人们可以选择投资5G和自动驾驶汽车等大型政府项目。

但文在寅面临着这些措施带来的巨大政治影响，这是韩国政府迄今在国内面临的最大挑战。由于韩国家庭财富的很大一部分与房地产息息相关，试图降低房地产价格是一个政治上极具争议（third rail issue）的问题，相当于威胁减少美国老年人401（k）账户或养老基金的余额。房地产问题也打击了文在寅的核心支撑群体：城市的白领阶层。他们分为两类：一类是通过房地产投资积累净资产的人，另一类是由于房价飙升而被房地产市场拒之门外的人。韩国的保守派（地主利益的可靠守护者）抵制立法机构对修订法律的投票，使得国会中剩下的民主党通过修订。总统府内的几名高级官员在被控拥有多处房产并担任房东后辞职（他们在网上被嘲笑，因为他们选择了房子而放弃了工作）。在激烈的辩论中，民主党议员金成军在电视上辩论支持政府政策，但他在之后表示“房价不会下跌”。由于成功应对新冠疫情，文在寅在5月初获得了高达71%的国内支持率，但在8月，盖洛普韩国（Gallup Korea）的每周民意调查中显示，这一支持率降至39%，为其总统任期内的最低水平。

然而，初步回报似乎表明，文在寅政府对房价上涨的全力打压正在奏效。房屋价格的上涨速度从8月份开始放缓，江南等热点地区的房价在过去几周没有上涨。投资于房地产的私募股权基金管理的总资产也有所减少，因为新税对公司拥有的房地产制定了严厉的惩罚。随着首尔市长补选将于2021年4月举行，房地产问题很可能会决定文在寅剩余任期的成败。

（本文编译自8月28日的《外交政策》）