住房产权与资产为本的福利体制

原创 兰梅、魏万青 定量群学

言

Home ownership and asset-based welfare是2010年发表于《住房与建筑环境期刊》(Journal of Housing and the Built Environment)第25卷第1期“产权与资产为本福利系统”专题的介绍性论文。资产为本福利体系，强调个人通过投资金融产品和房产增值，对自己的福利需求承担更大的责任，而不是依赖政府社会转移来对抗贫困的风险。该专题关注的是，在社会经济和人口变化背景下，拥有房产作为降低福利和养老金需求的手段的潜力和局限性。

一、住房和福利的关系

住房在福利制度中的作用特别重要，在公共福利体系并不完善的国家更是如此。住房直接影响到家庭的生活水平。由此，作者认为住房是一种复杂的福利物品，在家庭层面影响着对其他商品和服务的需求，影响个体其他需求的满足对国家、市场和家庭的依赖。随着个人住房财产消费水平以及随后住房财富的增加，家庭利用这些财富购买福利品或弥补退休需求的能力也在增加。住房在国家福利系统的地位，不仅仅是满足基本居住需求。这种复杂性还体现在，住房产权能降低老年人对养老金的过度依赖，拥有住房产权的退休者，可以靠较少的养老金度日。而相关研究也发现，住房自有率和福利支出规模之间存在显著的反向统关系。这意味着，为福利系统提供了的不同模式。

近年来，住房产权与福利系统的关系受到越来越严格的检验，人们认识到住房和福利制度之间的联系因国家而异。Dewilde和Raeymaeckers指出，虽然高住房自有率似乎具有减少养老金领取者贫困的潜力，但社会转移和住房政策相互作用使情况变得复杂。具体来说，他们发现在住房自有率高的国家，那些不买房或无法买房的人面临着双重劣势。

二、资产与政策的关系

近年来，由于对国家福利制度前景的担忧，许多政府推行了促进、鼓励个人资产建设的政策方案。住房市场一直是这些政策的核心，购房通常被认为是政府支持储蓄的最合适的投资工具。Malpass指出，私人住房市场越是占主导地位，将住房视为新福利国家的潜在基石的观点也越被接受。住房市场的变动为个人资产建设提供了名义上的机会，个人可以通过房产交易、房屋出租来积累财富。这有助于住房政策转型，通过补贴转移，支持中介和业主拥有住房。随着政府围绕储蓄和资产重新定位，住房作为一种市场商品也变得越来越重要，自住住房也成为资产为本的福利的中心理念。

尽管基于资产的福利在政府看来很有吸引力，但它的发展道路上仍有许多障碍。作者列出了以下几点困难：

首先，尽管政府假定个人是理性行动者，面对未来福利不足的预期时会选择储蓄，但这方面的证据是模棱两可的。对一些人来说，特定年龄考虑特定类型的计划，而对另一些人来说，他们会根据自己所掌握的资源的数量和安全性作出相应的计划。

其次，关于家庭是否将积累住房财富作为长期战略的一部分，随着房价的上涨，与购买相关的定期储蓄和成本已远远超出许多家庭的承受能力，特别是那些收入较低或只有一人挣钱的家庭。最重要的是，所有国家的很大一部分人口在经济上都被完全排除在获得住房资产之外。

第三，虽然很多人能够获得长期增值的住房投资，但事实证明，这既难以将这些固定资产转化为用于福利消费的流动资源，也难以让人们接受住房财富应该被消费，特别是在福利服务方面。虽然无抵押住房拥有者享有的实物收入弥补了较低的收入，但从住房中提取资产价值更为困难。传统机制要求降低价格或搬进租赁的住所，这削弱了自有住房的优势。Haffner发现，荷兰的房主非常不愿出售房产，而更愿意动用储蓄或其他资产。然而，在其他情况下，反向抵押贷款和股权释放产品已经开发出来，这些产品旨在不要求房主搬家的前提下提高住房资产的变现率。Quillgars和Jones指出，在英国，20%的抵押贷款是由股票释放导致了信贷紧缩。Toussant和Elsinga区分了传统和现有的 “住房资产为本的福利”。前者(传统模式)，住房产权被视为一种积累住房权益的手段，后者(新模式)，房屋净值被用作一种金融资源。政府面临的问题是，传统模式，将住房作为福利资源的使用存在巨大的阻力。新模式过度刺激了消费，在日后生活需要时，住房资产所剩无几。

第四，与房地产市场本身有关。基于住房资产的福利是建立在房价增长快于通货膨胀的假设之上的，而且是永久上涨的。虽然许多国家的房地产市场在长期内呈现增长趋势，但市场明显不稳定。近年来的住房市场的波动也揭示出基于财产的福利制度的一些固有的不可持续性。由于房价上涨，大多数活跃的房地产市场上明显出现了“内部市场”和“外部市场”两种不同类别。Watson和Ronald认为这构成了两部分人口之间的利益划分，一部分人通过房地产市场获得了基于资产的福利，另一部分人则想方设法获得其他福利。前者对房价的持续上涨和政府坚持基于资产的福利战略感兴趣，而后者则向政府施压，要求政府改善住房的准入和购房的负担能力。尽管他们承受不起房价下跌的后果，但他们也认识到，除非经济适用房变得更普遍，否则有抱负的下一代资产拥有者将被排除在房地产市场的积累动力之外。作者通过分析这些问题，使各国能更加厘清资产和政策的关系，不断完善各国促进个人资产建设的政策方案。

三、专题论文简介

相关资产为本福利政策的文献主要集中于英美背景。而国际化视角能让我们对资产为本福利的了解更为清晰，比较评估更能揭示住房政策、市场与福利之间的复杂、微妙关系，以及路径依赖和地方偶尔性的影响。本专题共5篇论文(见文末参考文献) 。

第一篇论文的作者Yosuke Hirayama指出，东亚工业化国家的住房在政策比较特殊待遇。各国政府一直大力干预住房部门，但长期以来又一直将住房作为一种家庭投资品促进住房消费。上世纪60年代至90年代，房价持续上涨，提升了家庭的经济能力，进而为政府的经济增长优先而公共福利滞后发展的政策体系提供了支持。日本的福利制度的特点是国家福利规模小且明显依赖私人拥有的住宅财产。在老年化社会背景下，日本能够维持福利体系和社会稳定，其中一个关键因素就是家庭房产(住房自有率较高)。然而，上世纪90年代以来的经济波动，导致年轻一代拥有房产变得越来越难，这破坏了维持“自有住房社会”的传统机制。尽管住宅产权一直是日本福利制度的基石，但它也加剧了社会不平等。The role of home ownership in Japan's aged society一文，重点评估在日益严重的代际不平等背景下，以房产为本福利体系的可持续性。论文得出的结论是，日本以房产为本福利体系受到了日益增长的代际不平等和社会老龄化的挑战。年轻人获得住房越来越难，代际不平等日益严重，老年人群体也因房产与经济地位差异而导致更为严重的分化、阶层化。

第二篇论文是来自Judy Yates 和 Bruce Bradbury对澳大利亚的研究。该文从房产对老年贫困预防作用以及资产积累趋势两个方面，分析了资产为本的福利体系保护退休后家庭免受贫困的潜力。在该文中，作者指出，虽然资产为本的福利体制可能会缓解国家的财政压力，但也导致终生储蓄能力有限的家庭缺少社会保护，那些错过了拥有住房机会的老年家庭将面临多重劣势，处境将更为艰难：他们既没有住房资产，需要在退休后支付更高的居住成本，同时也缺少非住房资产，可支配收入更低，贫困率更高。作者预测，这一群体的规模将在未来几十年扩大。澳大利亚以资产为基础的福利体系摇摇欲坠。

The Changing Role of Housing Assets in Post-socialist Countries一文关注东欧转型国家，为了突出住房所有权在维持、储存和释放财富方面的能力和局限性，该文利用EQLS(the European Quality of Life Survey 2003)的数据对家庭及其住房的选定特征进行了实证研究。研究发现，虽然转型国家住房自有率非常高，但业主中不宜居住房(住房质量低)、经济困难和贫困的发生率也比较高，这表明住房资产价值并不高。

Property-based Welfare and European Homeowners: How Would Housing Perform as a Pension，该文提供了欧盟成员国之间关于现有住房和养老金条件的广泛比较。研究显示，住房收入对中欧和北欧的老欧盟成员国的影响最小，而对东欧、地中海国家和包括英国和爱尔兰在内的大西洋沿岸“自由”国家的影响最大。东部转型经济体与自由的西欧和南欧经济体之间似乎存在另一个区别。尽管东欧国家的养老金制度对老年人收入的贡献很小，但与年轻人的收入相比，养老金制度的贡献相对较大，而且老年贫困的风险几乎与中北部欧洲国家一样低。在自由主义国家和地中海国家，尽管国家养老金做出了重大贡献，但年轻人的收入明显更高，老年贫困的风险更大。一个重要的结论是，在提供福利方面更多地依赖住房产权，对最脆弱的家庭来说，可能会产生不利后果。各种研究表明，住房产权和住房财富强化而不是降低现有的不平等。

最后一篇论文更深入地研究了在国际比较中常被忽视的西北欧国家，作者评估比利时福利制度在多大程度上符合以资产为基础的福利的趋势。Pascal De Decker和Caroline Dewilde认为，基于资产的福利方式实际上早就存在了。比利时老年人往往收入不高，但住房资产丰富。然而，拥有住房不仅仅是一种文化偏好，也是抵消退休后的贫困风险的必要手段，而退休后的贫困风险在老年租房者中居高不下。尽管如此，比利时的基于资产的福利似乎显示出一种更“传统”的基于住房资产的福利体系的特点，这种体系强烈依赖于降低老年人的住房成本，而不是释放住房权益。此外，比利时人对福利的态度相对保守，期望国家为失业和老年提供足够的保障。

四、结语

John Doling和Richard Ronald在文章最后也指出，这些论文对住房产权和资产为本的福利的分析，提供了全新的和启发性的见解。近年来，关于住房和福利政策方向的辩论，往往是以英美国家占优势的案例和观点得出的假设为指导。随着当前的信贷危机和新社会经济时代的出现，重新评估福利不平等和重新确定社会保障政策的方向更加紧迫。专题文章所包含的例子、分析和论点有望为政策辩论提供信息，并为住房和社会保障制度的重组提供借鉴。

参考文献

Doling, John, and Richard Ronald. "Home Ownership and Asset-based Welfare." Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 165-73.

Hirayama, Yosuke. "The Role of Home Ownership in Japan's Aged Society." Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 175-91.

Yates, Judith, and Bruce Bradbury. "Home Ownership as a (crumbling) Fourth Pillar of Social Insurance in Australia." Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 193-211.

Mandič, Srna. "The Changing Role of Housing Assets in Post-socialist Countries." Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 213-26.

Doling, John, and Richard Ronald. "Property-based Welfare and European Homeowners: How Would Housing Perform as a Pension?" Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 227-41.

De Decker, Pascal, and Caroline Dewilde. "Home-ownership and Asset-based Welfare: The Case of Belgium." Journal of Housing and the Built Environment, vol. 25, no. 2, 2010, pp. 243-62.

原标题：《住房产权与资产为本的福利体制》

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