华润置地：拟分拆物业上市，优先配售现有股东10%的配额

11月3日晚间，华润置地（01109.HK）发布关于华润万象生活有限公司建议分拆及在香港联合交易所有限公司主板独立上市的公告。

公告称，目前的计划是倘若建议分拆得以进行，将以优先发售的方式向华润置地合资格股东提供全球发售不超过10%的华润万象生活股份的保证配额。

在3日下午的2020观点商业年会上，华润万象生活有限公司总裁喻霖康表示，华润万象生活从华润置地的商业写字楼物管分拆出来，正准备做IPO，希望年底在香港挂牌上市。

8月31日，华润置地拟分拆的物业板块华润万象生活在港交所网站披露了招股说明书，2020年上半年，华润万象生活实现收入31.34亿元，毛利率24.1%，低于2019年26家上市物业企业29.4%的平均值。

财务数据显示，从2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活的收入分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元；相对应的同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。

在管理的物业面积方面，截至6月末，华润万象生活在管的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

据招股书显示，截至2020年6月30日，华润万象生活总收入的64%来自独立第三方，其中住宅物业管理服务为43.2%，商业运营及物业管理服务为20.9%。

在资产回报率方面，该数据由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%，2019年进一步下降至 5.7%。股本回报比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%，2019年进一步下降至43.0%。对此，华润万象生活在招股书中解释称，这是由于总资产的增长和初始股本基数较低导致。

值得一提的是，由于华润万象生活背靠着强势的央企华润置地，因此其高毛利的商业运营及物业管理服务都是高度依赖着华润置地，这对其未来长远的业绩增长来说是一处短板。

华润万象生活的毛利率自2017年至2019年以及2020年上半年，数据分别为13%、15%、16.1%和24.1%。2020年上半年，华润万象生活的住宅物业服务毛利率为14%，购物中心为36%，写字楼为35.3%。