上海下月实施“住宅物业消防安全管理办法”，填补制度空白

《上海市住宅物业消防安全管理办法》将于2017年9月1日起实施。

8月15日下午，上海市政府新闻办举行新闻发布会，介绍了《上海市住宅物业消防安全管理办法》（以下简称《办法》）主要内容及相关新举措。澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者在会上获悉上述消息。

会上表示，上海是常住人口超过2400万的超大型城市，建筑密度大，火灾隐患多，其中居民住宅区的火灾事故发生频率较高。《办法》是在总结固化以往有效经验做法的基础上，吸取国内外住宅建筑火灾教训，补齐城市管理的短板，回应人民群众的关切，为规范住宅物业日常消防安全管理、加大执法力度提供法制保障。

此次立法适用上海所有住宅物业

《办法》共6章42条，上海市公安局副局长俞烈介绍了其五方面特点。

一是适用范围全面覆盖。此次立法将上海市区域内所有的住宅物业都纳入适用范围，包括实施物业管理的住宅物业和未实施物业管理、由业主自行管理的住宅物业。

二是各方责任具体明晰。此次立法梳理和明确了业主、物业使用人，业主大会、业主委员会，物业服务企业以及居（村）民委员会等四类主体在住宅物业消防安全管理中分别承担不同的责任。同时，特别强调建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担住宅物业区域内共用消防设施的保修责任。

三是瓶颈问题实现突破。此次办法明确，因业主委员会不同意在专项维修资金中列支维修费用等原因，影响共用消防设施维修、更新和改造的，公安机关消防机构应当告知区房屋管理部门，由区房屋管理部门组织代为维修。代为维修的费用数额经具有相应资质的中介机构审价后，由业主承担。

四是行为要求明确细化。此次立法针对实践中发现的火灾隐患问题，列举了“搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求”等九项禁止在住宅物业区域内实施的违法行为。此外，还对电动汽车、电动自行车的充电安全作了专门规定。

五是执法监督手段多样。保障住宅物业消防安全，需要公安消防、城管、乡镇机关各方面协作执法。经城管执法部门认定为附有影响消防安全的违法建筑的，可以依法采取限制登记措施。此外，对违反本办法的单位和个人，公安机关及其消防机构可以依法采取相应的惩戒措施。

通道堆物现象严重隐患巨大

会上，俞烈对上海市住宅物业消防安全现状作了介绍。居民小区历来是亡人火灾高发区域，致灾因素主要集中在四方面。

一是电气故障和用电隐患风险居高不下。近十年，居民小区因电气线路故障引发亡人火灾共75起，占居民小区亡人火灾总数的28.74%，其中，在老式民宅、群租房、大功率电器“超期服役”等问题尤为突出。同时，近年来电动自行车因质量不达标、充电不规范等引发火灾的情况也日益突出。

二是消防设施缺损且维保不力。部分老旧小区由于先天规划不足，房屋结构差、连片集聚，内部消防设施缺失、消防水源缺乏，消防本质安全度较低。部分老旧小区虽经政府消防单位增配了相关消防设施，但因业委会消防意识不强、维修基金续筹困难等各种原因，一些消防设施常处于故障状态，无法发挥应有作用。

三是疏散通道堆物现象严重。从“96119”热线市民群众举报火灾隐患情况看，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”类隐患占举报总量的24%，居全市13类火患举报问题之首。而目前，对小区楼道堆物等违法违规行为缺乏有效制约手段，即便整治，如果后续管理不到位也容易反弹回潮。

四是居民业主消防安全意识淡薄。据上海市公众消防安全常识知晓率调查显示，上海市公众消防安全防范意识得分不高，尤其在“对家用电器线路、燃气管道、灶具等的检查习惯”、“了解灭火器功能及使用方法”等方面得分较低。

物业应对住宅共用部位每日进行防火巡查

针对上述问题，《办法》提出了相应的管理手段和措施要求。

一是规范住宅物业共用部位的日常消防安全管理行为。《办法》明确物业服务企业或者业主自行管理机构，应当对住宅物业管理区域内的共用部位每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患，并做好防火巡查、检查和处理记录。

二是明确住宅物业设置消防安全标志的要求和法律责任。住宅小区的出入口、电梯口、防火门等醒目位置，须设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语；在消防车通道以及消火栓、灭火器、等消防设施附近，设置禁止占用、遮挡的明显标志。

三是明确住宅物业建立消防档案的要求和法律责任。《办法》明确物业服务企业或者业主自行管理机构应当建立消防档案，消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况，并应符合国家消防安全管理标准的规定。对于未建立消防档案或者消防档案内容不规范的，由公安机关消防机构依法查处。

四是建立条块执法协作机制。《办法》针对住宅物业区域内擅自搭建建筑物、构筑物，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备，以及擅自改变物业使用性质等违法行为，明确公安机关消防机构与城管执法部门、乡镇人民政府建立执法协作，联合查处此类严重的违法行为。

五是明确提出在住宅物业中的九项禁止性行为和电动车充电安全管理规定，增加了违法出租等行为的法律责任。单位或者个人违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。业主大会、业主委员会存在前款行为的，由住宅物业所在地的区房屋管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府按照《物业管理条例》规定进行处理。

俞烈表示，此次立法在制度体系和实践操作两个层面实现了突破：一是填补制度空白，完善法制体系。住宅物业消防安全管理领域长期以来没有专项立法，《办法》出台后，上海消防安全管理的法制体系更加完备，规定更加详尽。二是解决操作瓶颈，实现闭环管理。针对影响住宅物业消防安全管理规定落地的难点问题，《办法》从更细、更实、更具操作性的角度进行制度设计，为各类问题的解决提供明确可行的路径规范。