从旧楼、甲写、酒店、商场到书店,共享办公为何越做越小了?

2021-04-06 17:38 来源:澎湃新闻·澎湃号·湃客

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本文来自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007),作者:雷布同。
3月27日,西安迈科中心茑屋书店正式开业,这是继杭州、上海之后开出的中国第三店。不同于杭州与上海的书店,西安迈科中心茑屋书店新增了场景式的提案,将繁忙工作和精致生活有机融合,引入了新业态——来自日本札幌的共享办公品牌CONTACT(昕接点)。这个动作,不免让人有些疑惑:原本的共享办公大多选择旧楼、写字楼等较为宽敞的空间,增长工位和会员规模的同时,也能提升办公空间的舒适度。但是CONTACT却有点“反其道而行”,选择了空间相对较小的茑屋书店。
细数近几年共享办公从写字楼“出走”,进入酒店、商场等空间,所依存的空间越来越小似乎成了品牌之间的“默契”。那么,为什么共享办公越做越小了?
​PART 1
国内第二家店,CONTACT “蜗居”茑屋书店
当CONTACT落地于茑屋书店时,两者是毫不违和的,毕竟,茑屋书店主打的一直是“书+x”的模式,包含了咖啡馆、餐厅、精品店以及公园等设施,其并非卖场,而是一个休闲场以及体验各种生活方式的空间。
正是因为这样的初衷,茑屋书店每一个门店的定位、设计和功能都不尽相同,即便是在日本1400多家门店中,同样做到了这一点。比如,在一个孩子较多的地区,它可能就装修得更加明亮一些,设立儿童活动中心,让小朋友流连忘返,函馆茑屋书店就是如此,在这里,儿童书籍和绘本会丰富得多;在东京涩谷区和东京银座的茑屋书店,它又会变得年轻、新潮又充满活力,规划成年轻人喜欢的样子。
而在中国,共享型空间似乎成为了茑屋书店的一个重要关键词。在杭州茑屋书店的地下层就是一个大型共享型空间,消费者可在其中阅读、休息并享用一些轻餐饮。上海茑屋书店引入的是酒吧Time Flies,酒吧连通着二楼露台,消费之余还能感受美景。在西安,茑屋书店选择的则是略显“一本正经”的共享办公品牌CONTACT。
除了茑屋书店在中国的“共享型空间”打造外,CONTACT的选择,不止于此。事实上,CONTACT就是茑屋书店打造的自有共享办公品牌。CONTACT于2019年2月在日本札幌诞生,这个品牌的初衷是为札幌当地一群有趣的创作者和世界各地来札幌观光的旅行者提供邂逅与交流的空间。久而久之,CONTACT就将休闲、工作以及住宿融合在了一起,成为一处新型的共享空间。
不过,2020年12月22日CONTACT中国首店——CONTACT上海LCM店落地之后,共享办公的角色被放大。以图书为主要设计元素,独特的日式办公空间以及咖啡软饮的提供,成为了这家日式共享办公身上醒目的文化符号。不过,空间秘探翻阅其品牌官方微信公众号,未见提及CONTACT的住宿功能。
作为在中国的第二家店,CONTACT 西安店的重点依旧是将办公、社交、咖啡、阅读,并通过社群管理和活动,为西安商务人士和创客提供一个相互连接的平台,实现资源共享。有趣的是,因为恰好身处书店之中,CONTACT西安店的入口处就分布着茑屋书店工作人员精选的推荐书籍。不过在这家店,住宿同样未被提及。由此可见,CONTACT进入中国市场之后,对功能做出了本土化的调整,弱化了住宿的功能,强化了办公的角色。
西安茑屋书店的空间目前尚处于装修中,并未开业,我们难以一窥其真实面貌,不过,相比起中国首店位于上海旭辉广场A座大堂的空间,再从西安茑屋书店围挡的面积来看,CONTACT仿佛是“蜗居”在茑屋书店之中。而以往,共享办公大多“出没于”写字楼、独栋旧楼等规模更大的空间。除却能够享受到茑屋书店所带来的线下流量之外,令人不由深思,如CONTACT这样的共享办公,选择小空间的原因到底是什么?
PART 2
从写字楼、酒店到书店,共享办公越做越小?
在回答上述问题之前,不妨先看一看市面上共享办公的项目面积大小比重情况。尽管目前并没有研究机构对共享办公空间的规模进行统计,但是从早几年行业巅峰时期的多则新闻中可以看出,彼时共享办公进行项目拓展时,“大”是其中一个关键因素。
l 2017年9月22日,氪空间推出了国内最大单体共享办公社区,徐家汇社区;
l 2017年12月,WeWork亚太区最大体量项目落户上海中海国际中心;
l 2018年5月12日,纳什空间签约北京红星美凯龙近3万平米场地,刷新京城最大共享办公体面积;
l 2018年6月,米域宣布进入北京市场,首个场地总体量达到22000平方米,将成为北京最大单体共享办公;
l 2019年3月12日,梦想加落户西安,凭借着超过33000平方米的旭辉中心店,成为西北规模最大共享办公空间;
品牌对于规模的无比重视,带来的是共享办公运营面积的迅猛增长。2018年多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地,在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍。一些品牌,即便是暂未公布当下的运营管理面积,但也对未来展开了宏大的预判。以上述几个品牌为例,氪空间曾在2018年底预计2019年底管理面积达150万平方米 ;WeWork在2019年第四季度之前总租赁面积达到23.5万平方米;纳什空间在2018年11月运营面积破百万平方米;米域曾在2018年预计2020年运营面积将达200万平方米……
不过,这样的行业盛况和宏大预判在共享办公进入深度洗牌阶段之后,便鲜少见到。取而代之的是,一些品牌因为营收以及后续的疫情影响所产生的退租,其中既有租户退租,也有品牌违约退掉部分租赁的物业,以减轻现金流的压力。例如一些香港的办公物业在2019年底就被几个头部共享办公品牌弃租。
因此,共享办公是否越做越小了?答案我们暂时无从得知,不过可以肯定的一点是,“大”已经越来越少被提及,与此同时,共享办公对办公物业的选择也在悄然变化中。
最初,共享办公的物业主要来源于对租赁厂房、仓库等业态的翻新改造。2017年WeWork以入驻中海国际中心整栋写字楼的姿态,带领着共享办公从此开启了“甲级写字楼”的新时代。然后近几年,共享办公再次推出了“商办同圈”的创新业态,WeWork中国与上海广场携手打造的商业地产项目WeWork上海广场社区就是这样的一个新物种。自然,商场也成为了共享办公可选择的一种新业态。
未来,或许会有更多物业业态与共享办公产生链接,并打造出更多的办公新物种。对于行业而言,注重业态而非体量,是一种令人欣喜的变化。毕竟,从量到质的变化,意味着行业回归理性的发展阶段。
PART 3
从“依附”到“共存”,共享办公的空间需求变化简史
共享办公行业常常被认为是“一张桌子的生意”,物业是其赖以生存的基础。因此,大小、物业业态的精细择取,是对立身之本的慎重表现。正因如此,共享办公在国内诞生的6年以来,伴随着行业发展态势的起起伏伏,其空间需求也跟着上下波动,甚至摆脱了原本“依附”于物业的形象,成为不少物业想要“共存”的对象,形成了一部颇有意思的简史。
/ 规模疯跑期:做大最强
在发展初期,共享办公行业的特征是烧钱换规模,再用规模换市场份额。为了获得更多的资本支持,共享办公必须把规模这个故事讲到极致。因此,品牌对于大面积的项目会有一定的偏爱,是因为这类项目对于规模增长的强大助动力。“做大最强”成了这个阶段共享办公在物业择取时的关键词。
因此当共享办公进入甲级写字楼等大宗物业之后,迅速成为了一些城市甲级写字楼的去化主力军。据第一太平戴维斯数据,2018年成都甲级写字楼平均空置率降到21%,创下7年来的最低点。其中,共享办公需求量的上升是甲写空置率下降的主要影响因素之一。
但是,在星库空间创始人白羽看来,“进击甲写”的策略有误。为了扩规模数据,不少甲写里的联办租金价格倒挂,招商全靠降价跟补贴,甚至有一些品牌“拿物业不看价格”。而之后一些品牌“逃离甲写”的动作也从侧面证实了这个策略不尽周全的地方。
/ 洗牌阵痛期:弃租退租
规模的失速狂奔,让共享办公陷入了洗牌阵痛之中。据不完全统计,2018年的前十个月里就有40个共享办公品牌倒闭。到了2019年1月份,调查数据显示68%的共享办公运营商计划放缓或停止扩张。手中持有的出租率不乐观的物业在此时对于品牌而言,只能沦落至被“弃租”或是“退租”的下场。
退租的过程中,首当其冲的便是“拿物业不看价格”的甲写。据媒体报道,2019年米域在太平金融大厦一次性租下的两层近5500平方米空间全部退租。而这个空间,曾经是小陆家嘴核心区最大规模的共享办公空间。
/ 理性修复期:回归“低买高卖”
对于共享办公物业的择取,有业内人士直言,“本质一点都不复杂,就是做到低买高卖,产生溢价。”因此,一些共享办公选择退回至“梦开始的地方”——回到了创业园、产业园和开发区中,选择低价租金为主的物业业态,回归“低买高卖”的商业本质。
的确,无论共享办公未来的故事有多华丽,眼下在这个市场中依赖租金差而生存的品牌不在少数。好在,它们已经陆续放弃了对规模大小的“痴迷”,也不再“沉迷”于甲写等大宗物业的魅力,在物业选择的道路上,方向更为明确,脚步也更为踏实坚定了。
PART 4
共享办公与空间共存的三大准则
实际上,对物业的择取未来在共享办公的经营中占比或许将会越来越少。一方面,轻资产将会在未来受到品牌更多的关注度,从几个头部品牌的动作便可以预见。另一方面,定制化空间的需求不断上涨。假以时日,共享办公与物业之间的关系将会实现“在,亦不在”的境界,即以空间解决方案的形式存在其中。物质上,看不见;实际上,却活跃在角角落落,宛若《超体》里的女主角,把自己分解、播撒,融入空间之中。
与此同时,疫情过后,共享办公呈现出了不一般的活力。世邦魏理仕的业主研究全球主管朱莉·惠兰最近谈到灵活办公空间时说道,“根据我们的数据和历史,我们相信,当人们重新燃起对共享办公空间的兴趣时,灵活办公空间将是非常可行的选择。疫情过后,这个行业将比以往更加强大。”
除此之外,市场主体也在稳步增长中。据国家统计局数据显示,2019年全国新增市场主体2179万户,同比增长1.37%,日均新设企业达到2万户。2020年,全年新登记市场主体2502万户,日均新登记企业2.2万户,年末市场主体总数达1.4亿户。市场主体总量的稳定增加,带来了巨大的客户潜力,奠定了成为共享办公行业的发展基础。
双重利好下,共享办公品牌必须调整好在物业择取或接手时的准则,然后迎接新一轮的挑战。在空间秘探看来,共享办公与空间的共存如果能遵循以下3大准则,或许能够助力品牌快人一步。
01、无形至上
近日,CBRE世邦魏理仕宣布完成对美国共享办公解决方案提供商Industrious 35%的股权收购,成为这一共享办公品牌的最大股东。未来几周内CBRE预计还将增持5%的股权,对Industrious的最终持股比例将达到40%。以办公解决方案为主的轻资产模式,未来或将成为共享办公在拓展空间时的首要选择。无形意味着“低买”,甚至是“0买”的状态,有效地控制了物业成本之后,品牌的盈利更具想象空间。目前WeWork为全球知名的地产基金提供轻资产托管服务,并从中获得了可观的收益。
02、灵活至上
不得不承认的一个事实是,疫情反而使得共享办公空间更受欢迎。凭借着灵活的租期,一旦遇上特殊情况,租户可以更快地撤回租金支出。因为,他们更愿意支付一定的溢价,来减少不确定性。据世邦魏理仕对全球80家公司的办公报告显示,其中约有86%的公司计划在未来,将共享办公空间作为他们房地产战略的重要一部分。他们也更有可能倾向于和提供共享办公空间的办公楼签订租赁合同。因此,共享办公在原本的灵活租期基础上,可以提供更为短平快的空间租赁服务,让这些企业能够加快决策速度并完成办公空间租赁的动作。
03、商业至上
这也是共享办公无论在做什么经营决定之前必须坚守的原则。从最初的规模疯跑失速,到中期的至暗时刻,商业本质的遗失有着不可避免的责任。始终坚持“低买高卖”的共享办公商业本质,从每个环节中获得盈利的余地,然后可以有更多的精力和资金花在空间的择取问题上,最终实现良性循环。
据观点地产网预估,下一个五年,中国共享办公市场将保持稳定增长,到2023年达到519.9亿元,复合年增长率为40.3%。面对百亿级别的市场体量,物业的择取作为最基础也是至关重要的一步,是每个共享办公品牌必须踏实走好的。大、小、多、少之外,坚守“低买高卖”的原则对于共享办公而言,或许才是更关键的。
关键词 >> 共享办公,甲写,酒店,商场,书店
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