市政厅|达拉斯的Las Colinas：新城与产业的悖论

在达拉斯市区和达拉斯沃斯堡国际机场之间，有个卫星城叫Irving，新华社译为欧文。从这里通过114号高速公路，如果畅通无阻，只要25分钟就可以到达达拉斯市中心。

2014年，随着全球市值第二的体育俱乐部NFL达拉斯牛仔队（36亿美元的市值，仅次于皇家马德里）宣布将把位于Irving附近的总部，搬到达拉斯北郊的另一个卫星城Frisco，本地报纸发出这样的感叹：难道属于Irving的荣耀就这么结束了？

这样的感叹是有依据的。从1971年到2008年，达拉斯牛仔队都在位于Irving的德州体育场Texas Stadium 比赛，其间5次获得超级碗，在1992到1995的4年间拿下3个冠军，赢得美国之队的称号。Texas Stadium也是所有巨星来达拉斯举办演唱会的首选之地，包括杰克逊、麦当娜、枪炮与玫瑰等。随着1980年代经典肥皂剧Dallas的片头，这个球场红遍世界。然而，从2009年起，牛仔队把主场搬到附近卫星城Arlington耗资13亿美元修建的AT&T Stadium，Texas Stadium在2010年被定向爆破，如今成为一片废墟。

然而，这些都不足以让Irving恐慌，因为牛仔队为Irving带来的收入，每年“只”有5.6亿美元。真正让Irving政府和居民担心的是，2014年，全球市值仅次于苹果、销售额仅次于沃尔玛的石油巨头埃克森美孚可能把自己的全球总部从Irving的Las Colinas区迁到休斯敦北郊的传闻不胫而走。埃克森美孚2014年的收入高达3941亿美元。倘若传言成真，对Irving的冲击将是前所未有的。

埃克森美孚全球总部

新城Las Colinas，大企业之家

Las Colinas，在西班牙语里是“山丘”，是由一位叫Carpenter的百万富翁农场主于1973年开始修建的新区。这是美国最早的几个有预先规划开发的社区，也曾是美国南部最大的混合规划发展社区，面积49平方公里。

附近的达拉斯沃斯堡国际机场在1973年投入运营，1979年，美国航空把总部从纽约搬到机场南面。4个小时的航程，能从这飞到北美（美国、加拿大和墨西哥）任何一个主要城市。这里距机场只有10分钟车程，又是从机场到达拉斯的必经之地。

这里用工成本和房地产成本都极低，外加德州的税收优势，于是，在 1980年代初商务楼宇疯涨的年代里，Las Colinas成为美国大型企业迁址的首选之一。五家财富500强企业把Las Colinas称为自己的家。除了前面提到的埃克森美孚，还有Kimberly-Clar（金伯利）、Fluor（福禄）、Celanese（塞拉尼斯）和Commercial Metals。

2015年，这里增加了一个新的财富五百强企业Pioneer Natural Resources。此外，很多跨国企业的北美/美国总部也在这里，包括曾红极一时的黑莓和诺基亚，还有其他一些较著名的企业，包括花旗银行、微软、西门子和NEC。大大小小合计2000家公司，稀稀落落地散落于一段5公里长的高速公路两侧。

当人们开车风驰电掣而过，可能不会意识到，身边某些外观不起眼的小楼，掌控着美国乃至全世界的经济走向。自大的红脖子得克萨斯人觉得，巴黎的著名商务新城拉德芳斯也未必胜于此。只是受限于附近的机场，所以无法把楼建得很高。

远眺Las Colinas

从1968年到1973年第一块地被买下开发，Las Colinas的规划整整花了5年，接下来3年里，只有5家地区性总部落户于此。而到了1980年，超过130家公司在这里开业。

当然，Las Colinas的发展也并非一帆风顺。早在1985-1986年期间，由于整个达拉斯地区的写字楼建设数量超标，不少市中心的A级写字楼，变成了企业的储藏间和电话呼叫中心。当时Las Colinas的建设者资金链断裂，很多房地产项目只能搁置。直到1997年，才渐渐回到房地产泡沫之前的水平，并在4年时间里迅速增加了60万平方米的办公面积，使总的办公面积达到230万平方米，与达拉斯市中心相当。除了办公楼之外，Las Colinas的酒店数量也在这一时期突飞猛进，其中最著名的是四季酒店——整个得克萨斯州唯一的五星度假酒店。它俯视着一块高规格的高尔夫球场，这个球场每年都会举办著名的PGA巡回赛系列的Byron Nelson冠军赛。

四季酒店和高尔夫球场

Southlake：更好的生活地

对于Las Colinas，一切看起来都那么完美：优越的地理位置、全球顶尖的体育俱乐部和赛事、首屈一指的大公司、宽敞的写字楼、豪华的酒店和餐馆，以及由此而来的数不尽的工作机会。然而，一旦到了工作日晚上和周末，这里却静悄悄的，仿佛另一个世界。

这里的居民不足3.5万，但白天在这里的工作者却超过15.5万人。没错，这里缺乏的是成片的独体房屋住宅区和汇集人气的购物中心。这里像一个被隔绝的领地，人们来来往往，却无法停下脚步仔细打量。

缺乏生活化的气息，成为制约新城发展的关键因素。这也是全世界所有新城发展中遇到的问题，只是表现各不相同。随着交通的发展和摊大饼式的规划，对像达拉斯这样的平原地区，卫星城非常容易铺展开。114号高速公路从Las Colinas核心区域穿过，两头还连着其他高速路。

作为一个只有40年历史的区域，Las Colinas似乎很难营造合适的气氛来留住这里工作的人。

平心而论，这里做得并不差，政府也动了很多脑筋聚集人气。首先，开发商修建了很多公寓，以满足人们就近居住的需求。但在美国，租住公寓多半是年轻的家庭或容易搬迁的人的短期需求。因为家庭容易搬迁，所以这里学校的学生流动性较大，教育质量无法得到保障。教育质量受影响，则反过来决定了有意在附近买独立房屋定居的人群的选择。最后，购买独立屋的家庭，都是没有小孩、不在乎学区的老人，以及为了上班方便的年轻人，真正能全面构成一个社区消费发展的中年人都住在别处。

和Las Colinas隔机场相望、通过114号高速公路相连的Southlake市，是福布斯杂志列出的美国最富裕的社区。这里的家庭收入中位数超过20万美元，拥有全美国最好的公立学区之一。从Las Colinas到Southlake，即便中间还有机场这样的屏障，畅通无阻时，开车也只要15分钟。忙碌了一天的人们，开车到家，就把工作的繁琐扔到了脑后，尽情享受家庭生活。

其次，虽然开发商非常努力地营造购物中心理念，甚至学习圣安东尼奥，在城市中心地带修建了一个类似River Walk的小运河，周围也搞了一些购物场所，但这也无济于事。过去的12年，罕有客人，无法形成气候，这个计划也渐渐搁置了起来。究其原因是，附近有更好的购物选择。Southlake镇广场就是一个很好的选择。作为一个露天购物中心，这里汇集了近100家商店和30家餐厅。德州大学教授、地理学界的诺贝尔奖Vautrin Lud获得者Brian Berry教授，在评价Southlake镇广场时说到，这个购物中心是上流社会对其自身地位的一个表征。

两全其美的Plano

Las Colinas遇到的一个无法克服的悖论是，便利的地理位置在为其带来大量企业公司的同时，却无法凝聚人气。凝聚人气的地方，一般出现在高速终端，而不是半路。所以很难两全其美。然而，位于达拉斯北郊的另一个卫星城 Plano却做到了。

Plano与Las Colinas所处的Irving不同，Irving位于机场和达拉斯市之间，被高速公路穿越，而Plano却是被高速公路结结实实包围着，其中南北两条高速通往机场，东西两条高速通往达拉斯市区。几乎所有公司都坐落在高速上，包括必胜客、J.C. Penny、美国银行、惠普、第一资本、爱立信、阿尔卡特、戴尔和乐事等等。四个主要购物中心也坐落于高速交会的四个角上。平坦的腹地里住着接近30万人，还有三个排名全美前100的高中。

Plano的历史也不久远。1973年Las Colinas开始动工时，Plano也才刚刚开始发展。到了1980年代，随着J.C. Penny和乐事总部迁入，这个城市迎来了一段不同寻常的发展期，和整个达拉斯地区的房地产泡沫破灭形成鲜明对比。最近两年Plano又迎来了一个新的高峰，首先是丰田汽车的北美总部从加州洛杉矶搬到Plano西北角，单单总部房地产建设费用就超过3亿美元，还带来了超过4000个就业岗位。紧接着，联邦快递门店总部也搬到一街之隔。整个Plano西北角地区1平方公里的Legacy West地区的房地产建设花销是20亿美元。与此同时，城市的东南角在构建一个新的天际线，随着State Farm保险公司8000名员工的迁入，一个0.75平方公里、耗资15亿美元的综合体建设项目正在拔地而起。这两个项目都是全美数得着的在建大型综合体项目。

拿Plano和Las Colinas比较，有些不公平。Las Colinas是隶属于Irving的一个商务区，而Plano是个完整的城市。然而，从另一个角度说，Plano把自己的商务区分散成周边的一串，从而带动城市功能全面发展，而Irving只考虑到Las Colinas突出的便利性，把所有商务中心带到这座城市的一个角落，忽视了对全局的带动。

Las Colinas的很多做法，借鉴了1950年代就开始建造的拉德芳斯的思路。比如，在区内有专门的高架公交系统来运送人流。拉德芳斯白天有18万工作人员，但真正住在这里的只有2.5万人，同样有Las Colinas遇到的人气问题。但拉德芳斯85%的员工依靠公交上下班，而这个比例在Las Colinas几乎可忽略不计。公交上下班可以创造多个站点停靠的机会，从而容易形成商业网点。如今，拉德芳斯也在强调工作、居住和休闲三者结合，创造一个优美的宜居环境。

可以让Irving居民松一口气的是，埃克森美孚2015年公开宣布不会搬家。他们依然会把Las Colinas称为自己的家。7-11将把自己的总部搬到一街之隔。Texas Stadium的废墟将会成为一个新的高端购物和办公楼宇相结合的综合体。除了近期落成投入使用的、现代的Irving会议中心，市政府和开发商又启动了搁置近10年的Irving音乐工厂计划——首先就是修建一个大型电影院。去年破土动工的8000座的Alamo影院，位于会议中心南，将像一个磁铁，吸引保龄球馆、商店和餐厅来此附近。更多步行范围内可达的娱乐项目建设将围绕附近的人工水域展开。

Irving音乐工厂规划效果图

一个新城的规划总是随着时代推进呈现出螺旋式发展，无论如何，Las Colinas都是美国1960年代后新时期新城发展的一个杰出典范。有专门的一本书可供拓展阅读：《Las Colinas: The Inside Story of America's Premier Urban Development》。

我想你也许已经猜到了，没错，我住在Plano，但在Las Colinas上班，每天单程通勤时间30分钟。我老板住在Southlake，每天单程通勤时间20分钟。　

（作者系全球零售地产GIS规划选址实践者，现居达拉斯，往返中美之间）