业主验房发现瑕疵未完成交付，物业诉讨前期物业费被法院驳回

小李夫妇购买一套房产，因发现质量问题未接收，开发商一年多没有推进整改，物业却来催要空置物业费，还诉至法院。澎湃新闻（www.thepaper.cn）8月22日从镇江句容市法院获悉，该院近日审结这起物业服务合同纠纷，认定诉争房屋未交付，驳回物业公司全部诉求。

去年2月，小李夫妇与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买某小区精装修商品房一套，又与小区物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由该公司提供前期物业管理服务，物业费采取包干制，业主交纳物业费的标准按房屋建筑面积计收；如逾期交纳，从逾期日的次月1日起每日按应付费用的3‰交纳违约金。

一个月后，开发商通知收房，小李夫妇验收后提出20余处待整改问题，没办收楼手续，后多次与开发商沟通，至今年6月仍未办妥收楼手续，也未交纳物业费。今年6月，物业公司将他们诉至法院，要求支付2021年2月至2022年6月的物业费及违约金计1.7万元。

法院认为，民法典第937条规定，物业服务合同是物业服务人在服务区域内为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，业主支付物业费的合同。民法典第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，物业公司的服务有公共性，小李夫妇与物业公司签订服务合同，应依约履行各自义务，即物业提供服务，小李夫妇付服务费。

但据国务院《物业管理条例》第四十一条，业主应根据物业合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，原被告的《前期物业服务合同》约定产生物业费的条件是房屋交付给被告，虽然被告在交付期到过案涉房屋，但在办收房手续前提出待整改问题而未收房，开发商与被告尚未完成业主入住交接，被告亦未取得房屋钥匙。原告主张只要开发商通知业主收楼，是否完成交接不影响物业费交纳，没有法律依据，不予支持。