买房时产生纠纷怎么办？

​买房对于大多数人来说都是一件重要的事情，但也是一件非常复杂的事情。如今，因购房引发的纠纷屡见不鲜，很多人因为缺少相关的经验，很有可能遭遇“套路”或自身的合法权益受到侵犯。那么，如果在买房过程中产生纠纷应该如何有效应对呢？今天我们邀请到北京市信之源律师事务所主任韩翔律师以案释法，大家快来一起了解吧。

基本案情

李某购买某公司的两套商业用房，双方签订了商品房买卖合同，其中，双方约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人不仅要返还已付购房款，还要承担违约金。合同签订后，李某向某公司支付了首付款，并以向第三方贷款的方式向某公司支付了其余购房款。后因某公司未能如期交房，李某遂请求法院判令解除双方签订的两份商品房买卖合同，并判令某公司退还购房款、赔偿违约金。

法院判决

法院认为，李某与某公司签订的商品房买卖合同合法有效，李某于签订合同当日支付了购房首付款，并以贷款方式支付了其余购房款，履行了房款交付义务。某公司应当按照合同约定的期限交付房屋，因其未能按期交付经验收合格的商品房，按照合同约定，李某有权解除商品房买卖合同。因合同解除造成李某的损失，某公司亦需赔偿。故法院判决解除李某与某公司签订的商品房买卖合同，由某公司返还李某购房款，并承担违约金。

开发商不能按时交房怎么办

如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失。 

如果因开发商未办理预售许可证等手续导致，购房者也可以要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房产证迟迟办不下来怎么办

如果购房合同中有关于交付房产证时间的约定，则从其约定。若无约定，则根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。

如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求开发商支付违约金。

购买手续不全的商品房会有什么风险

业主取得权属证书的期限无法确定；

为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；

只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；

可能被政府以违法建设强制拆除。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 

第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十八条：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼，出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第十九条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

律师提醒

买房安家是人生大事，不可马虎。在购房时要充分考虑各种风险，谨慎对待，否则可能会产生纠纷，造成权益损害。

信之源律师提醒大家：房产买卖涉及金额一般较大，购房者在购房前一定要先审核中介资格、买卖标的权属等情况，签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。