“无主”之地（下）

本文为南京大学2024级专硕研究生俞声扬的毕业设计选编，分上下两篇发出，此为下篇。

图文 | 俞声扬

指导老师 | 白净

编辑 | 陈子心

责编 | 黄玺澄

传播策划 | 刘力勤

本文首发于微信公众号“新潮”。

找了十几年，谁才是这院子的主人？

（一）被难住的“江苏好人”

杨晓峰

2023年10月，南京市鼓楼区虎踞北路4号5栋的居民们拿到了新的不动产权证。从2014年5栋被鉴定为C级危房，到2022年5月底房屋交付、居民可以办证，又经历了一年多的多方拉扯、博弈，这个南京首个危房翻建产权人自筹自建项目终于画上了一个句号。

被住户们称为“老杨”的杨晓峰是这个项目的亲历者。2005年，他以空军军官身份转业到了鼓楼区司法局宁海路司法所，2015年起任所长。直到离任前，虎踞北路4号5栋的重建都是他的重点工作。他努力化解群众矛盾、缓解邻里纠纷、解答法律问题，确保项目能够平稳、和谐地推进下去。

2019年底，杨晓峰被调往鼓楼区中央门街道办事处担任副主任，2021年起分管危房改造、安全生产、物业管理。到2025年，他已经主导了辖区内的38栋危房完成“解危”。

杨晓峰的工作卓有成效，也获得了群众的认可，先后被评为省“最美司法所长”、“南京市危房治理工作优秀个人”和“江苏好人”。但面对芦席营22-24号院，这个整天骑着电动车走街串巷、熟知危房改造政策法规的“江苏好人”却被难住了。

中央门街道是典型的南京老城区，辖区内老国企、老军工企业众多。芦席营是新中国成立后南京市第一个工人居住区。在这里，不少危房都是厂房、宿舍，杨晓峰对此早已总结出经验：只要还能找得到产权单位，软磨硬泡、晓以大义总能让他们出钱出力、解决问题。“房屋产权人是房屋安全第一责任人，‘解危’虽然复杂，抓住产权人这个牛鼻子，问题都能解决。”

但芦席营22-24号大院的解危难点独一无二——“它没有产权人”，也就是说，这是一片“无主之地”。

刚接手22-24号院时，杨晓峰觉得这不是个事，操作起来轻车熟路。根据居民手中的《公有住房租赁合约》，他先找到大院的代管单位南京市房产公司，发现档案登记的产权人仍然登记的是早已不存在的“中国人民解放军七四二五工厂”。这下麻烦了，按照相关规定，危房鉴定应由产权人提请。不鉴定，“解危”也无从谈起。杨晓峰只能先打申请，街道出资，进行了安全鉴定前的安全评估，结论是“需要进一步鉴定”。

从2022年初开始，杨晓峰每月至少要来一次大院。居民对杨晓峰的前任工作的评价是“浮于表面”：虽然提了很多设想，但没能真正解决问题，但对杨晓峰却颇有好感，因为他“来的多，肯干事”。

实际上，这类因军企改制、资产移交留下的无主职工宿舍，从来都不是芦席营22-24号这一个特例。杨晓峰在基层干了这么多年危房治理，太清楚其中的来龙去脉——上世纪90年代，全国开始推进国企住房制度改革，大多数国企职工宿舍都通过房改变成了个人产权，但像七四二五厂这样的军工企业、中央直属企业，因为牵扯到企业改制、资产划转、军地交接等一堆历史遗留问题，不少职工宿舍没能完成产权确权，慢慢就成了“没人认、没人管”的房子，产权主体悬在半空，管理责任也成了空白。

他也清楚相关的政策要求：2016年全国启动国企职工家属区“三供一业”分离移交，要求2018年底前，把职工宿舍的物业管理、配套设施都移交给地方政府或社会化企业，本意就是解决国企改制后，职工宿舍没人管的难题。到了2018年，中央又印发了《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，要求收回所有军队资产，像职工宿舍这种和民生相关的资产，只能通过委托管理、资产置换的方式处理，进一步分清军产和地方资产的边界。

可政策落地到基层，往往没那么顺畅。芦席营22-24号里的住宅配备的是公用厕所、没有配备厨房，不符合“房改”的要求。再加上这样几经企业改制、军地资产划转的房子，很容易陷入一个尴尬的僵局：原企业早就注销了，新的企业不认领，军产已经划转出去，地方又没有接收主体，形成了实打实的产权真空。2025年江苏省发布的《江苏省房屋使用安全管理条例（草案）》，里面明确写着，房屋所有权人是安全第一责任人，要是所有权人找不到、权属说不清楚，就由房屋使用人承担责任。这规定看似明确了谁来兜底，却解决不了最关键的卡点——危房鉴定、改造更新，按规矩必须由产权人发起，没有产权主体，所有流程都走不通，这也是他和住户们最头疼、最无解的制度困境。房屋要“解危”，要先认定为危房。

就像居民说的一样，杨晓峰的确肯干事。发现了问题的症结后，2022年3月，他正式接手该院落解危工作，深挖产权往事。

公开资料显示，七四二五工厂经历了多次产权转移：2001年，解放军第七四二五工厂先是被移交至具有军工背景的中国蓝星化学清洗总公司，2002年又被划归中车汽修（集团）总公司，更名为“中车集团南京七四二五工厂”；2008年，工厂被整合至中国化工集团公司，隶属于中国化工橡胶有限公司；2012年，工厂改制，成立国有独资的南京七四二五橡塑有限责任公司，2015年4月，企业引入社会资本，次年更名为南京利德东方橡塑科技有限公司；2018年，国有资本彻底退出。

杨晓峰与中化橡胶总公司联系人多次沟通

2024年上半年，利德东方已跻身于南京市第三批国家级专精特新“小巨人”企业行列，业务转向聚焦高性能航空航天橡塑软管总成、高速动车组橡胶软管总成及高档轿车用橡胶软管总成。公司网站中的“关于我们”大方承认，公司前身就是创立于1949年的原中国人民解放军第七四二五工厂。从利德东方入手行不行？

但这条路实际上走不通。杨晓峰多次前往位于南京六合的利德东方公司，希望他们能够“认下这份资产”。但是，他最终拿到的仅仅是一纸盖了公章的回函：“经查询，我司名下并无22-24号房屋……维修工作烦请贵办事处联系相关单位处理。”

从尾巴找不行，只能从头再找。杨晓峰先寻找当时七四二五工厂总务科的房租收费员，发现这位崔姓女士早已过世；再找工厂移交初期总务科的三名核心人员，才得知其中两位因工厂改制涉嫌犯罪，身陷囹圄，另一位在利德东方公司顺利退休，但对当年的事情三缄其口；2025年，他又找到了中化橡胶总公司办公室主任冯镠，对方表示，“当年七四二五工厂划归中国蓝星是由原南京军区装备部操办，建议咨询南京军区。”说完后，电话再拨过去就再也无人接听。

“我们这个级别的地方和军队打交道太难了。”军官出身的杨晓峰了解这中间的麻烦。2023年底，杨晓峰与东部战区相关管理单位去函了解。还是坏消息：原南京军区装备部、联勤部都在上一轮军改中撤销，这条线又断了。

（二）“找，还是要找”

芦席营22号-24号院距离中央路只有一百多米，距离金茂汇-湖南路核心商圈直线距离只有不到二百米，算得上鼓楼区的核心地段。2025年5月，这里周边房价仍然能保持在每平米2.8万元左右。

刘大龙闹不明白：“一个塑料瓶子丢在路边都有人捡，这么好的地段，这么好的地皮，怎么就没人肯认？”

在杨晓峰这里，问题的解决还是要靠人的争取。2020年7月，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，意见明确，危房改造可以纳入到城镇老旧小区改造范畴，要求“消除安全隐患，完善配套设施”，并提出中央财政补助、地方政府专项债等资金支持方式。有了政策依据，从2023年开始，杨晓峰开始打算“曲线救国”，希望能把22-24号院纳入到城市更新改造的范围内。

在中央门街道办4楼的一间逼仄的办公室，杨晓峰在电脑上打开了大院周边的详细地图，拿出了南京市公用事业技工学校的一份改造方案。

“这个技工学校是原来南京公交公司的，新模范马路以南，都在改造的范围，我们本来打算做一个土地整理之后，通过出让的形式，进行商业开发。一开始上报的材料，是把芦席营22-24号纳入到改造当中，但是后来还是拿掉了。”

拿掉的原因，除了因为技工学校与22-24号大院之间仍间隔着两栋楼，动迁需要增添额外的成本外，另一个原因是，22-24号院南北四十多米、东西三十多米的面积实在是太小了，难以产生实际的收益。“拿过来也没什么用，凸出一块尖角，做不了什么事。”

芦席营22-24号面积小位置不佳改造难度大

大院在居民们眼中是难以割舍的家，但这区区一千多平方米，再加上复杂的权属关系、糟糕的交通状况，不管是用来商业开发还是用作公共事业，基本上都没有太大的价值。

居民们提议，能否先请街道垫资、甚至是居民集资，先把房屋的安全鉴定做起来？杨晓峰口头答复群众，必须要产权人申请，但还另有隐情：建成近百年的22号小洋楼是砖木结构，设计寿命只有50年，24号的砖混结构的筒子楼，建成至今也超过了半个世纪，早已超过了使用年限。再加上近年来居民在住房内各种搭建、改造，如今房屋的安全状况难以估计。一旦鉴定之后，这些建筑成了板上钉钉的C级、D级危房，房屋甚至可能面临立即拆除、居民无房可住的的窘境。

“鉴定不难，就花钱嘛。像这种老房子，只要鉴定，我估计最起码是个C级危房。真成了危房，我们就必须建档上报，着手‘解危’。到时候你是把房子推掉重盖，还是加固维修？有没有维修的价值先不用说，钱谁来出呢？哪怕最后有钱翻建或者加固，到时候真正的产权人拿着手续来了，政府又怎么应对？”

而这两年街道辖区内的司背后2号、芦席营82号小区的成功改造，让杨晓峰更着急了。22-24号大院这么明显的隐患消除不了，他觉得自己不称职：作为街道分管领导，他既要承担上级领导的压力，又真心想改善居民们的实际生活，总要拿出个办法来。2024年11月，在杨晓峰和居民们的努力下，街道投入了资金12万元，对部分损坏的房檐进行了修补，也重新做了漏水严重的屋顶的防水，但这仍然只是小修小补，根本的安全问题仍然没有解决。

2024底年街道出资修缮了部分房屋防水

“可以这么说，只要找到产权单位，即便是它已经没有财力对房屋进行修缮，我们街道兜底，都能先把消险的事情做起来。我们测算过了，鉴定加上修缮的费用，大概在120万左右。钱不多，但是现在这个状况，我们什么都做不了。”

2025年初，情况类似的芦席营82号小区受到了社会的广泛关注。

相比22号、24号大院，向北700多米开外的芦席营82号小区是幸运的。2018年，这个原国营720厂职工宿舍、同样落成超过70年的老旧小区就被研究者关注，从居民、企业、政府等多个角度，分析历史性工人居住区发展的困境。2020年开始，南京多个媒体对这里连续报道，内容涵盖建筑安全保障、生活品质提高、违建拆除的矛盾等等。

2025年4月，经过了多轮商讨，芦席营82号小区的产权方——南京长江电子信息产业集团旗下子公司南京长江科技园终于宣布，即将自筹资金将82号打造成“城市更新实验区”。居民们未来不仅能住进新房，大幅改善居住条件和环境，还有望通过鼓楼区“承租权转产权”的创新政策，彻底成为小区的主人，项目第二轮居民意见征询即将启动。

“承租权转产权”像一道刺眼的阳光，让住户刘大龙看到了新的希望。“我们跟他们一样啊，720厂以前也是军工厂，后来也是改制了，唯一不一样的是，他们找到‘主’了，我们没找到主。他们能把租赁的房子变成产权房，我们为什么不行？”

一本盖有中车集团章的租赁合约让居民们又有了希望

2025年4月24日，杨晓峰再次骑着电动车来到22-24号院时，事情似乎发生了转机。在听完住户的抱怨后，一位住户拿出了他在2003年换新的租赁合约，上面赫然印着“中车集团南京七四二五工厂物业管理事业部”的红章。这份盖着中车集团公章的租赁合约，成了住户们和杨晓峰打破这个断点的唯一希望。

“这起码证明，当时中车集团认可大院是属于他们的资产。”杨晓峰激动坏了，无主之地的“主”，似乎若隐若现。“我下午就跟书记打报告，还是要找。”

（三）“该兜底的事情，就要兜底”

2025年12月的芦席营22-24号，样貌已经大变。小洋楼的外墙上，明晃晃的亮黄油漆又粉刷了一遍，原本墙面上网络、供电线缆如蛛网密布、随意悬挂，现在已经被梳理整齐，收纳在崭新的金属线槽内。几栋房子的屋顶全部进行了翻新，原本摇摇欲坠的瓦片全部被清理运走，装上了新打造的轻钢骨架后，又铺上了合成树脂瓦，既防水又隔热，还进行了整体封闭包覆施工，显得很规整。大院户外埋在地下的下水管道全部更换，又在隐蔽处开了引水槽，结束了大院“逢雨必淹”的历史。24号筒子楼里，楼梯上新装上了扶手，天花板甚至还做了简单的吊顶，墙壁粉刷一新，过道重新修整。但很快，居民又将家中的杂物搬出来，堆放在走廊上。

杨晓峰比以前更忙了。

还是那间逼仄的办公室，一坐下来，杨晓峰就不断地为前两次爽约而抱歉。临近年底，各种上级检查、安全防范、大型活动安保布置纷至沓来，让他分身乏术。翻开面前那本厚厚的笔记本，他展示着这两天的工作安排，“我11点还要去开会，只有二十分钟，抓紧聊。”

在之前的电话沟通中，杨晓峰的语气就不像之前那么有信心了。“安全的问题基本上都解决了，别的我们就不用再多说了吧，你去现场看看就知道了。”但实际上这几个月，他仍在为大院的产权奔波，碰的钉子多了，语气里的信心慢慢磨成了小心翼翼——他太清楚，产权这个根源问题，可能真的无解了。

施工现场右三为杨晓峰

2025年7月，为了弄清房屋的产权归属，杨晓峰再次联系上了中国中化橡胶总公司办公室主任冯镠。冯镠参与了七四二五工厂从中国蓝星划转至中车集团的全过程，他告诉杨晓峰，当时厂子从南京军区装备部剥离时，厂房全部被划转，但住房肯定不在划转的范围内。不仅是七四二五工厂，当时后勤部剥离的30多家军工厂也都是“转厂房、留住房”。这一说法，也得到了南京利德东方橡塑科技有限公司老职工的证实。可见要解决产权问题，原南京军区是绕不开的。

杨晓峰随后又通过自己的关系，找到了专门负责处理此类问题的江苏省军区善后办，得到的答复是，就算大院的产权明确、仍属于原南京军区，但是，现在也没有相关资金可供维修使用。而且，对方只愿意电话沟通，无法提供任何书面内容。

问题没解决，杨晓峰只能再换个方向。

“记者来了之后，我们区里主要领导很重视，两次批示，一次是让我们跟记者做好沟通工作，另一次是让我们首先解决群众的实际困难、做好整修方案，同时努力寻找大院的产权方。但说句实话，我真的没有精力去找。”杨晓峰说。

2024年11月，大院已经花了十几万元做了一轮整修，当时主要是为各栋屋顶重新做了防水层，解决房屋漏水的问题。杨晓峰觉得这还不够，薄薄的毛毡和防水涂料，也就能顶个一两年。2025年6月，借着媒体关注的由头，杨晓峰再次给区里打报告，得到的指示是，先修了再说。

“我也跟区里说了，我尽力了，找不到产权单位。当时区里主要领导指示，先解决实际问题。就算找到产权单位，还不是要解决安全问题吗？找得到、找不到都一样。七四二五工厂是共产党的，政府也是共产党的。老百姓的事情就是共产党的事，该解决的问题党来解决，怕什么？当时就批了七十多万。”

资金下来了，就要开始整修前的准备工作了。像这样的大修，房屋必须要进行安全鉴定。为此，杨晓峰还提心吊胆了好一阵子。鉴定是必要的手续，达不到要求就无法继续整修，但如果鉴定出了问题怎么办？“如果是C级只能加固，不能改造。如果是D级，只能把居民全部迁出来，拆掉。那时候也管不了什么产权单位了，必须保证安全。”

说到这里，杨晓峰接到了一个电话，他打算马上去一个危房改造工地。

由鼓楼区房产局组织进行的鉴定结果出来后，杨晓峰长舒了一口气，四栋房屋安全等级均为Bsu级，符合危房消险整改标准，属于“个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全”范畴，略低于民用可靠标准。

改造后的22号平房屋顶

这次改造，充分征求了群众意见，除去大院里长租的租户，三十多户居民光讨论就进行了七轮。居民们房屋的具体问题不同，提出的意见很不统一。有要修屋顶漏水的、有要改造下水道的、有要解决墙面渗水的、还有要砍树的。最终的计划成为了大家的最大公约数：公共区域所有问题都进行了改造，这些问题逐一得到解决。

“光是砍树的手续就跑了一个月时间，钱花了三万多，不容易。但结局还好，政府拨下来的钱没有花完，还退回去几万。我和王书记也多次去走访、了解、听大家的意见，可以说95%以上的居民都是满意的。”

事情到了这里，芦席营22-24号大院的产权问题好像也不再像以前那么重要了。“产权不解决，事事让财政兜底，政府不成‘无限责任’了？”杨晓峰立即作答：该兜底的事情，就要兜底。

“就我们一个小小的街道，群众遇到的问题就千头万绪，每个问题都有特殊性。有些事情就是要靠政府兜底，要不然老百姓就是会投诉无门。你看看，从2021年到现在，为这个事情我们基层努力了多长时间？但就是无解。我再多说一句，即使我天天找、年年找，把这个产权单位找到了，如果它没有这个能力来维修，老百姓谁管？还是要党来管，政府管，因为这是老百姓的事情，也就是党的事情。”

“现在房子能住，也安全，改造也改造了，不漏风不漏雨，影响生活的树也锯掉了，我觉得这就够了。”说这话时，他把本子合上，轻拍了两下封面——那上面记着这几年跑大院的每一趟行程，“我这几年的工作没白做，问心无愧。”

谈起未来的可能，杨晓峰说，这可能需要一个契机，或是社会的广泛关注，或是一次大规模的城市更新。

“上次媒体关注我们，上级领导也感受到了老百姓的不便，拨了款给我们做了维修，如果后面比如说有大规模的城市更新，能把这一片划到改造的范围内，规划一定下来，必须要动了，后面也能解决。让区里面甚至市里面，去跟相关部门协调，这才能根本性解决这个问题。就现在来说，我觉得这个问题就告一段落了。”

刘大龙对大院的现状很满意。改造从8月份开始，街道主要领导“亲自过来把关工程”，最终赶在国庆节假期前完成了施工，除了居民家中内部，所有的公共区域都在这次整修的范围内。

获益最大的无疑是王勇，房子东侧那片二十多年来挥之不去的阴影，终于随着梧桐树被最终砍掉运走而消散，鲍玉华、魏云凤等邻居家也不必再为落叶、毛絮和顺着大树枝桠爬上来的老鼠而烦恼了。

2025年12月底，距离大院改造完工半个月，再走进魏云凤的家里，一切似乎都没什么变化。电视机仍旧开着，播放着新闻节目，寒风吹动旧窗框发出吱吱呀呀的声音，魏云凤还是一个人，正在厨房里为自己煮面条。

这次见到魏云凤，她的表情轻松又淡然，没有再谈起和继子继女之间的矛盾。上次“起诉”事件后，她从养老钱拿出了十四万，分了出去。刚刚完成的大院整修，她甚至有些抱怨：为什么只整修了公共部位？自己家的窗户也是外立面，漏风多年了，啥时候也能来修修？我还想在这再住个十年呢……

“能遮风挡雨邻里相守，就够了！”

巷子里的馄饨摊依旧冒着热气，商户们还是习惯往地上泼一瓢水，湿漉漉的地面上，依稀映着老楼新刷的外墙，也映着大院里从未断过的烟火气。深冬的芦席营22-24号大院，公共区域的改造收尾已有两月余，新刷的外墙、规整的金属线槽、严实的合成树脂瓦，让这片老旧院落彻底告别了漏雨淹水、线缆杂乱的窘迫。梧桐树被移除后的空地平整干净，居民们不再为遮光、鼠患烦心，斑驳的老楼里，烟火气依旧浓烈。

大院的产权归属问题，终究还是没有明确答案。七四二五工厂改制的辗转、军地移交的历史遗留，大院还是那片“无主之地”，但基层街道的兜底修缮，让42户居民的居住安全有了着落。

杨晓峰依旧奔波在辖区危房治理的路上，那本盖着中车红章的租赁合约，还锁在他办公室的档案夹里，产权的摸排还在继续；王勇终于能在上午的阳光里，坐在客厅的电脑前，不用再琢磨怎么弄死那棵树了；刘大龙还在翻着城市更新的政策文件，盼着哪天能像芦席营82号一样，给房子、给邻居们一个明确的名分；魏云凤守着住了三十年的小屋，她还是习惯一个人做饭一个人吃，偶尔站在二楼窗边，看着巷子里的人来人往，只是眼神里少了之前的慌张，多了点安稳。

从明代军屯军储的国有官地，到新中国军工企业的职工宿舍，这片土地六百年间从未缺席过时代的叙事，也从未真正失去过“主人”——那些在这里住了半辈子、把青春与人生都留在这片院落里的老军工们，从来都是这片土地最实在的主人。对他们来说，产权是谁的，或许从来都不是最紧要的事。这片装下了他们的青春、生计、生老病死的院落，能遮风挡雨，能邻里相守，就是他们这辈子最踏实的家。

但这片无主之地的终极答案，仍在等待着城市更新与历史遗留问题解决的制度性破局。

本文为南京大学新闻传播学院“WeChina微观中国”项目、未来编辑部一流课程的学生实践作品。

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